Eigentümer kommt vertraglichen Pflichten nicht nach - außerordentliche Kündigung seitens VF?

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reneromann
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Re: Eigentümer kommt vertraglichen Pflichten nicht nach - außerordentliche Kündigung seitens VF?

Beitrag von reneromann » 31.12.2018, 18:23

robert_s hat geschrieben:
31.12.2018, 17:24
reneromann hat geschrieben:
31.12.2018, 15:19
Wenn der Eigentümer schon anfängt, bereits verjährte Nebenkosten abzurechnen und dazu schreibt, dass die Verzögerung aus einem Krankenhausaufenthalt resultieren würde (ergo weiß, dass die Forderung bereits verjährt ist), dann heißt das meist nichts Gutes.
Könnte aber auch den hier geäußerten Vorwurf der Unterschlagung entkräften: Wenn der Vermieter die Nebenkosten für den Kabelanschluss von den Mietern gar nicht erhalten hat, hat er ggü. Vodafone auch nichts unterschlagen. Wenn die Mieter nun den Kabelanschluss abgeschaltet bekommen, den sie wirklich gar nicht mehr über die Nebenkosten bezahlt haben, sieht die Situation schon etwas anders aus...
Nicht ganz...
Der Vermieter ist verpflichtet, jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Macht er dies nicht binnen eines Jahres ab Ende des Abrechnungszeitraums (also z.B. bei Ansetzung eines Kalenderjahres bis zum 31.12. des Folgejahres), muss der Mieter keine Nachzahlungen mehr leisten (weil der Vermieter dann schlichtweg die Ein-Jahres-Frist nicht eingehalten hat). Jedoch stehen dem Mieter noch immer eventuell überbezahlte Positionen zu, d.h. Guthaben muss der Mieter -wenn das Jahr rum ist- aktiv selbst einfordern...

Sollte der Vermieter hier also pflichtwidrig (warum auch immer) zu spät abgerechnet haben, kann er den Mieter dafür nicht mehr rankriegen und muss die durch fehlende (dann unberechtigte) Nachzahlungen entstehenden Differenzen alleine ausgleichen - es geht dann also von seinem Gewinn ab bzw. er muss aus seinem Vermögen die Differenz selbst zuschießen. Und so etwas wie die Gebühren für den Kabelanschluss sind nun wirklich im Voraus bekannt - anders als z.B. die Wasserabrechnung, die ja je nach Ablesetermin durchaus ein paar Tage später kommen kann (aber wohl kaum mehr als ein Jahr später kommt).
Es steht dem Vermieter außerdem frei, wenn eine Rechnung, die zur Bestimmung der Nebenkosten notwendig ist, nicht rechtzeitig eintrifft, die Vorjahresrechnung als Grundlage für eine vorläufige Nebenkostenabrechnung zu nutzen und die Mieter darauf hinzuweisen, dass sich die NK-Abrechnung nach Vorliegen der finalen Rechnung bezogen auf diesen Posten noch ändern kann. Dies ist insbesondere bei erst späterer Festsetzung des Grundsteuerhebesatzes durch die Finanzbehörden ein durchaus oft genutztes Mittel (und völlig legitim). Nur zu spät (also mehr als 1 Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums) darf die (erste) NK-Abrechnung halt nicht erfolgen.

Weiterhin: Die Vorauszahlungen sind trotzdem veruntreut, wenn der Vermieter die Differenz nicht selbst ausgleicht und die Gläubiger nicht auszahlt. Denn die Vorauszahlungen (u.a. auch für den Kabelanschluß-Part) wurden ja bereits geleistet (und selbst wenn das Geld aufgrund verspäteter NK-Abrechnungen und dadurch fehlender Nachzahlungen nicht komplett reicht, so muss der Vermieter halt trotzdem alle Gläubiger komplett bedienen und notfalls halt selbst ausgleichen).

kabel_fan
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Re: Eigentümer kommt vertraglichen Pflichten nicht nach - außerordentliche Kündigung seitens VF?

Beitrag von kabel_fan » 31.12.2018, 18:26

Hier liegt doch keine Unterschlagung im strafrechtlichen Sinn vor. In § 246 StGB heißt es "Wer eine fremde bewegliche Sache sich oder einem Dritten rechtswidrig zueignet,..."
Der Vermieter bekommt die Gebühren aber doch nicht rechtswidrig, sondern aufgrund des Mietvertrags. Die ganze Sache ist formalrechtlich auch nicht so ohne weiteres abgetan.
Dürfen denn die Mieter ab sofort einfach so die Gebühren einbehalten, oder verletzen sie damit den Mietvertrag? Die "praktische" Lösung und der "Bauch" sind da sicher eindeutig.
Aber das muss ja nicht immer mit dem geltenden Recht übereinstimmen.

reneromann
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Re: Eigentümer kommt vertraglichen Pflichten nicht nach - außerordentliche Kündigung seitens VF?

Beitrag von reneromann » 31.12.2018, 18:48

kabel_fan hat geschrieben:
31.12.2018, 18:26
Hier liegt doch keine Unterschlagung im strafrechtlichen Sinn vor. In § 246 StGB heißt es "Wer eine fremde bewegliche Sache sich oder einem Dritten rechtswidrig zueignet,..."
Der Vermieter bekommt die Gebühren aber doch nicht rechtswidrig, sondern aufgrund des Mietvertrags. Die ganze Sache ist formalrechtlich auch nicht so ohne weiteres abgetan.
Was ist Geld, wenn keine bewegliche Sache? Es geht nicht unbedingt darum, dass wirklich real Scheine "wegkommen", sondern es reicht schon eine Überweisung, die nicht dem ursprünglichen Zweck diente... ;-)

Lies dir dazu auch mal den Punkt "Ich verwalte fremdes Geld. Das Geld habe ich auf das Konto eines Freundes überwiesen. Ist dies eine rechtswidrige Zueignung? " hier durch. Dann sollte klar sein, dass es sich dabei auch um eine Unterschlagung handelt, wenn das Geld nicht mehr für den ursprünglichen Zweck verwendet wurde, auch wenn real existierender Gegenstand weggekommen ist...
kabel_fan hat geschrieben:
31.12.2018, 18:26
Dürfen denn die Mieter ab sofort einfach so die Gebühren einbehalten, oder verletzen sie damit den Mietvertrag? Die "praktische" Lösung und der "Bauch" sind da sicher eindeutig.
Aber das muss ja nicht immer mit dem geltenden Recht übereinstimmen.
Einfach so - nein...
Wenn jedoch ernsthafte Zweifel daran bestehen, dass das anvertraute Geld (und nichts anderes sind Nebenkostenvorzahlungen) nicht sachgerecht eingesetzt wird, kann dies durchaus eine Lösung sein.
Aber, wie ich bereits schrieb, immer nur in Rücksprache mit einem Anwalt für Mietrecht/Mieterverein oder anderen zur Rechtsberatung befugten Stellen -und- nach ausdrücklicher schriftlicher Information der Hausverwaltung über den Missstand.
Also im Prinzip genau wie bei jeder anderen Mietkürzung auch...

kabel_fan
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Re: Eigentümer kommt vertraglichen Pflichten nicht nach - außerordentliche Kündigung seitens VF?

Beitrag von kabel_fan » 31.12.2018, 20:10

Kein Mensch hat behauptet, Geld sei keine bewegliche Sache. Aber darum geht es ja nicht.
Die Mieter geben das Geld auch nicht dem Vermieter "zur Verwaltung", sondern weil sie dazu vertraglich verpflichtet sind.
Du darfst dich aber dieser Diskussion anschließen, weil sie da auch besser hinpasst: https://www.juraforum.de/forum/t/vermie ... ue.625255/